בוני תיכון

דיונים על מניות החברות הנסחרות בבורסת תל אביב

מנהל: David24

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי ההולך בדרכים » 03 אפריל 2012, 13:56

רפרפתי על הדו"ח 2011 של החברה.

וואלה, טוב זה לא עשה לי.

קודם כל, הפסד נקי. אומנם קטן. אבל הפסד.

תזרים מזומנים תפעולי שלילי.

תזרים כללי שלילי.

רוב היחסים לא נראים להיט.

בקיצור, הלכתי להתנחם במלל.

ושם קודם כל הבנתי (או, שמא, נזכרתי?) שגם אם ישתפר המצב, דיבידנדים כנראה לא נראה הרבה הרבה זמן. וזאת בגלל הבטחות שניתנו לאג"ח י"ז.

באסה.

הבנייה של פרוייקטים בביצוע תושלם, בע"ה, בין רבעון 3 השנה ועד אמצע 2014. ייקח זמן לראות את המקדמות מופיעים בדו"חות.

ירידה בקצב המכירות ובמחירים...

החברה מסרה 130 דירות בשנת 2011 לעומת 322 דירות בתקופה המקבילה אשתקד.


בשנת 2011 רשמה החברה הפסד בסך 584 אלפי ₪ מתיק ניירות ערך לעומת רווח בתקופה
המקבילה אשתקד בסך 267 אלפי ₪.


בקיצור, לא להיט.

משום מה יש לי הרגשה שהמצב לא נורא, אבל סימוכין לחיזוק הפוזיציה לא מצאתי.

מישהו מצא?
כל הנאמר לעיל (גם אם נכתב באופן נחרץ) מהווה את דעתי האישית בלבד בזמן הכתיבה.

אין בדבריי משום כל המלצה, למעט המלצה שעל כל משקיע לבצע את בדיקותיו בעצמו ולהחליט על אחריותו האישית בלבד.

בהצלחה!!
סמל אישי של המשתמש
ההולך בדרכים
גורונישט
 
הודעות: 2697
הצטרף: 05 ינואר 2009, 15:57
נתן: 283 תודות
קיבל: 57 תודות

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי David24 » 03 אפריל 2012, 17:59

עדיין לא עברתי על הדוח "ביסודיות"...
כמה נקודות:
1.ההפסד נוצר בעיקר כתוצאה מהפחתה חשבונאית של הקרקע בהונגריה,החברה מציינת שהיא
פנתה לבנק ההונגרי בבקשה להארכת ההלוואה ששימשה לרכישת הקרקע,הבנק טרם מסר את
תשובתו בנושא.
2.מבחינת צבר דירות מכורות נכון לסוף 2011 ומועד הההכרה בהכנסה הצפויה(עמ' 60 בדוח):

לאחר יום 31 בדצמבר 2011 ועד סמוך למועד הדו"ח, מכרה החברה בסך של כ- 55,881 אלפי ש"ח
המשקף סך כולל של כ -470,717 אלפי ש"ח, בהתפלגות כדלקמן:
צבר ההזמנות (באלפי ש"ח) תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה
50,748 -רבעון ראשון שנת 2012
59,824- רבעון שני שנת 2012
127,267 -רבעון שלישי שנת 2012
32,382- רבעון רביעי שנת 2012
175,444 -שנת 2013
25,051 -שנת 2014 ואילך


כלומר נכון לתאריך הדוח בוני התיכון צריכה להכיר בהכנסות של כ-270 מ' ש"ח בשנת 2012,לשם השוואה ב-2011 ההכנסות היו
229 מ' ש"ח ובנטרול ההפחתה על הקרקע בהונגריה(כ-23 מ' ש"ח),הרווח הנקי היה כ-22 מ' ש"ח.

3.החברה מפרטת בעמ' 27 בדוח-נתונים בדבר מספר היחידות שנותרו במלאי בפרוייקטים שבנייתם הסתיימה וההכנסה הצפויה מהן ליום 31.12.2011:
-סה"כ 53 דירות בשווי של כ-111 מ' ש"ח,יש לציין ש-7 דירות מכרו מסוף 2011 ועד פירסום הדוח השנתי-נתון זה יכול לשפר את שורת ההכנסות ב-2012
שכן הדירות מוכנות ונמסרות די בסמוך למכירה.


ג.נ:מחזיק.
סמל אישי של המשתמש
David24
גורונישט
 
הודעות: 349
הצטרף: 07 ינואר 2009, 23:20
נתן: 6 תודות
קיבל: 28 תודות

המשתמש הבא הודה ל David24 עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי דני » 24 יוני 2012, 13:53

החברה נסחרת בשווי של 48 מליון ₪, לא רחוק מנמוך 52 שבועות. השווי נמוך מהרווח השנתי בשנים הטובות (2008, 2009, 2010), ורק פי 2 מהרווח בשנה פחות טובה (2011, אם ננכה את ההפחתה החד פעמית בשווי הקרקע בהונגריה). על פניו הזדמנות צועקת. במצב כזה השאלה היא האם החברה תשרוד, כי תמחור כזה מצביע לכאורה על חשש של השוק מקריסה של החברה. אפשר לבדוק את אגרות החוב שלה כאינדקציה ראשונית, והן נחסרות בתשואות ברוטו של 8.65% צמוד במח"מ של 0.86, ו-12.4% לא צמוד במח"מ של 2. לא תשואות מעודדות, אבל גם רחוק מתשואות זבל. בהשוואה לחברות בניה בסדר גודל דומה (גינדי, חנן מור) התשואות דומות ולכן משקפות חשש מהתעשיה כולה ולא מהחברה באופן ספציפי.

קשה להבין מה מצב ההון החוזר של החברה, כיוון שהמחזור התפועלי שלה הוגדר כ-4 שנים, ולכן כמעט כל המאזן יושב בנכסים / התחייבויות שוטפות. ישנן שלוש אינדיקציות לכך שלחברה אין בעיה מהותית בהון החוזר: 1. לחברה יתרת מכירות מרשימה לשנים 2012-2013. 2. דירוג חברת הדירוג BAA1, ותשואת איגרות החוב. 3. היסטוריה של ניהול יציב ושמרני. חשוב מאוד יהיה לעקוב אחר אינקציות אלו.

מדובר בחברת בניה בישראל – עסק לא כל כך טוב, כיוון שהתחרות גדולה וקבלנים רבים פושטים את הרגל בתקופות קשות. עם זאת, מדובר כאן בחברה שנסחרת במחיר נמוך מאוד, אשר מספק שולי בטחון מסויימים. שולי הבטחון שלי, אם כן, מסתמכים על צבר המכירות (שמפורט לעיל אצל דויד), וההון העצמי (כרגע מכפיל 0.34). ההון עצמי כרגע כולל קרקעות ודירות בישראל באזורים שנראים מרכזיים יחסית, וקרקע בהונגריה בשווי 20 מליון אירו (הערכה של קוליירס ב-31/12/2011), נגדו יש הלוואות בעלים של החברה בשווי 8 מליון אירו. יתכן וזו הסיבה לשווי הנמוך של החברה – השוק מייחס שווי נמוך יותר לנכס זה. מצד שני, מכירה שלו, ולו בהפסד נמוך יחסית, יכולה להוות טריגר לעליות.

במצב הנוכחי אני מרגיש שהמחיר הנמוך בשילוב עם המכירות הנאות מספקות לי הגנה מספקת, ורכשתי מניות בחודש האחרון. תודה לדויד על הטיפ.

ג.נ. מחזיק

דני
דני
משקיע
 
הודעות: 68
הצטרף: 03 מרץ 2010, 22:19
נתן: 6 תודות
קיבל: 20 תודות

המשתמש הבא הודה ל דני עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי meir-h » 17 יולי 2012, 13:03

קרן המינוף אוריגו תעמיד לטובת חברת הנדל"ן בוני התיכון אשראי בהיקף של כ-70 מיליון שקל. כ-30 מיליון שקל מתוך הסכום מיועדים לטובת מימון חוב החברה לבנק איגוד וחובות אחרים של החברה ואילו 40 מיליון שקל הנותרים יועמדו לטובת יזמות ומציאת פרויקטים חדשים.
......

בריבית צמודת מדד בשיעור של 5.5%, כמו כן החברה תהיה שותפה לרווחים במידה ויהיו ביחס גבוה יחסית של 18.5% מפרויקטים עתידיים ומפרויקט תלפיות הקיים רווחים של כ-12%.



http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 82,00.html

לא מכיר החברה וכמובן לא מחזיק
אבל .חברה שמגיע להלוואות מקרנות המינוף הללו נמצאת במדרון חלקלק
אלה אוכלי נבלות
הריבית המשולמת למעשה גבוה מהנקוב בהודעות(יש אותיות קטנות)
בדרך כלל להלואות יש מישכונים/בטוחות וכולי ...
שיבואו על חשבון בעלי החוב והאגחים.שם לב חלק מההלואה מיועד לסגור חוב לבנק
זה צעד ראשון אולי להסדר חוב בהמשך
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 650
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 133 תודות

המשתמש הבא הודה ל meir-h עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי דני » 19 אוגוסט 2012, 17:00

עוד אין דוח לרבעון השני (שסביר להניח שיהיה פושר), אבל חיבור המידע שמופיע בשתי הכתבות שצרפתי מראה שהחברה מכרה בחודש יולי 25 דירות בשווי של 50 מיליון שקל. על פניו נשמע הרבה 2 מליון ש"ח לדירה עבור בוני התיכון, אז אולי הנתונים לא ממש מדוייקים, אבל בכל מקרה מדובר בנתוני מכירות טובים בהחלט.
מסכים עם מאיר שצריך לחשוד מאוד בחברות שנאלצות לקחת הלוואה מקרנות מנוף, אבל בכל מקרה האג"חים של החברה נסחרים בתשואות סבירות, כך שאני מקוה שמדובר באילוץ שנובע ממצב השוק (הראשוני והבנקים) ולא מבעיה מיוחדת בחברה עצמה. אין לי ידע או נסיון בהסכמי הלוואה, אבל על פניו, פרט לנושא ההשתתפות ברווחים שאר התנאים בהלוואה לא נראים שונים מהותית מהתנאים של אג"ח. בינתיים מבחנתי זה רק כרטיס צהוב, מקווה שלא מעבר לכך.

בכל מקרה, החברה נסחרת כרגע בשפל של 52 שבועות.

ג.נ. מחזיק
דני
משקיע
 
הודעות: 68
הצטרף: 03 מרץ 2010, 22:19
נתן: 6 תודות
קיבל: 20 תודות

המשתמש הבא הודה ל דני עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי ההולך בדרכים » 02 ספטמבר 2012, 09:26

עברתי ברפרוף משהו על הדו"ח.

די זוועה.

הבטחונות לאג"ח ד' מכסים בערך חצי מהאג"ח שבמחזור.

החברה מפסידה כבר זמן מה (יותר משנה).

תזרימים שליליים.

יכול להיות שמה שרואים מכאן לא רואים משם כי הדירקטוריון רגוע שהכל ישולם בשנתיים הקרובות. אג"ח ד' צמודה למדד ומגרדת את ה7% תשואה מלמטה.

25 דירות נמכרו ביולי? ניתן להכיר בהן רק לאחר מסירה. לך תדע כמה יימסרו בסופו של דבר ומתי. לשם השוואה, החברה הכירה סה"כ ב27 דירות ברבעון השני.

נקווה שהחברה תתאושש ובקרוב. נראה שכסף בקופה יש להם לכאלה הפסדים של רק עוד שנה שנתיים.
כל הנאמר לעיל (גם אם נכתב באופן נחרץ) מהווה את דעתי האישית בלבד בזמן הכתיבה.

אין בדבריי משום כל המלצה, למעט המלצה שעל כל משקיע לבצע את בדיקותיו בעצמו ולהחליט על אחריותו האישית בלבד.

בהצלחה!!
סמל אישי של המשתמש
ההולך בדרכים
גורונישט
 
הודעות: 2697
הצטרף: 05 ינואר 2009, 15:57
נתן: 283 תודות
קיבל: 57 תודות

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי David24 » 04 ספטמבר 2012, 20:32

לא הבנתי איך הגעת למסקנה שהחברה מפסידה:
השינויים בהון העצמי נובעים מגידול בגין רווח נקי לששת החודשים שהסתיימו ביום 30
ביוני 2012 בסך 9,171 אלפי ש"ח
ומגידול בסך 646 אלפי ש"ח אשר נבע מהתאמות הנובעות
מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ.

בשנת 2011 כולה החברה הפסידה סה"כ 0.7 מ' ש"ח בעקבות מחיקות של הקרקעות בחו"ל.

באשר לתזרים:
תזרים המזומנים אשר נבע מפעילות שוטפת בחציון הראשון של שנת 2012 הסתכם
לתזרים חיובי בסך 17,632 אלפי ש"ח.


באשר למסירות והכרה בהכנסות:
החברה פירסמה צבר הזמנות משוער בדוח השנתי לשנת 2011 והיא די עומדת בו:
1.בדוח השנתי החבר פירסמה שהיא תכיר בהכנסות של כ-109 מ' ש"ח במחצית 2012, בפועל ההכנסות עמדו על כ-98 אש"ח
2.באשר למחצית השניה של 2012 החברה נקבה בכ-160 מ' ש"ח...על כמה יעמדו ההכנסות בפועל למחצית השניה של 2012? את זה נראה בדוח השנתי
שיפורסם במרץ 2013.

ג.נ:מחזיק.
סמל אישי של המשתמש
David24
גורונישט
 
הודעות: 349
הצטרף: 07 ינואר 2009, 23:20
נתן: 6 תודות
קיבל: 28 תודות

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי ההולך בדרכים » 11 ספטמבר 2012, 08:23

כן, לא הייתי מדוייק בדבריי לגבי זה שהחברה מפסידה. היא לא. כלומר, לא בדיוק.

אני פשוט מסתכל בקובץ שלי על ההפרש בין הרווח של רבעון אחד לרבעון המקביל. אם החברה הרוויחה 1.5 ברבעון הזה לעומת 6 ברבעון הקודם, טוב זה בטח לא. אז אומנם בשישה חודשים האחרונים החברה הרוויחה 9M אבל אם מסתכלים על התריסר החודשים האחרונים החברה הפסידה 19.2M. מה נקרא: "תענו את המספרים והם יודו בהכל" :-)

מחזיק לך אצבעות! :-)
כל הנאמר לעיל (גם אם נכתב באופן נחרץ) מהווה את דעתי האישית בלבד בזמן הכתיבה.

אין בדבריי משום כל המלצה, למעט המלצה שעל כל משקיע לבצע את בדיקותיו בעצמו ולהחליט על אחריותו האישית בלבד.

בהצלחה!!
סמל אישי של המשתמש
ההולך בדרכים
גורונישט
 
הודעות: 2697
הצטרף: 05 ינואר 2009, 15:57
נתן: 283 תודות
קיבל: 57 תודות

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי David24 » 30 נובמבר 2012, 14:00

בוני התיכון דוחות Q3:

הכנסות: 85 מ' ש"ח.
רווח נקי: 11.6 מ' ש"ח.
הון עצמי :157 מ' ש"ח.
השינויים בהון העצמי נובעים מגידול בגין רווח נקי לתשעת החודשים שהסתיימו ביום 30
בספטמבר 2012 בסך 20,810 אלפי ש"ח ומגידול בסך 1,618 אלפי ש"ח אשר נבע מהתאמות
הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ.

תזרים המזומנים אשר נבע מפעילות שוטפת בתשעת החודשים הראשונים של שנת
2012 הסתכם לתזרים חיובי בסך 59,964 אלפי ש"ח.

שווי שוק נכון להיום : 50 מ' ש"ח .

ג.נ:מחזיק.
סמל אישי של המשתמש
David24
גורונישט
 
הודעות: 349
הצטרף: 07 ינואר 2009, 23:20
נתן: 6 תודות
קיבל: 28 תודות

Re: בוני תיכון

הודעהעל ידי דני » 01 דצמבר 2012, 15:03

שתי נקודות:
1. בדוח הרבעוני הופיע כי החברה מעריכה שהעלות האפקטיבית של ההלוואה מקרן המנוף תעמוד על 10.5% (אני מניח שהחברה כוללת בחישוב זה את הסכומים שהיא מעריכה שתשלם כאחוז מהרווח בפרוייקטים הרלוונטים, ולא ברור אם החברה כוללת את עלות ההצמדה למדד). שוב - לא משהו להתגאות בו, בטח לא בסביבת הריביות הנמוכה הנוכחית, אבל גם לא ריבית של שוק שחור. לשם השוואה ניתן להסתכל על האג"ח הקודם של החברה שהונפק בריבית של 8.9% לא צמוד במח"מ דומה (סביר להניח שעם בטחונות פחות טובים) כך שעלות ההלואה מקרן המנוף גבוהה יותר ב-1.6% שנתי (או ב-4% שנתי אם העלות שהחברה ציינה לא כוללת את ההצמדה). מהצד השני ניתן להתרשם שהאג"ח של החברה עלו יפה השנה ונסחרות כיום בערכן הפארי, בזמן שהמניה לא זזה השנה. בד"כ אם אג"חים של חברה עוברים להסחר בערכים סבירים, המניה היא הבאה בתור.
האמת היא שהייתי שמח מאוד אם היה בדוח הסבר ברור יותר לגבי ההחלטה ללוות מקרן מנוף בתנאים לא משהו, אבל כיוון שאין הסבר כזה, אאלץ להמשיך להניח שזה נובע מבעיה כללית כיום לחברות בניה לקבל הלוואות ולא מסיבה ספציפית עבור בוני תיכון.
2. ההנחה שלי, שציינתי גם בעבר, היא שהחברה נסחרת במכפיל הון נמוך יותר מהמתחרות כיוון שההון העצמי כולל שתי קרקעות במזרח אירופה (ברומניה ובהונגריה) שהשוק ככל הנראה בוחר לתמחר במחיר נמוך יותר ממה שמופיע בספרים של החברה. ניסיתי להבין מה החשיפה של החברה לקרקעות אלו: לגבי הקרקע בהונגריה, החברה מציינת במפורש בדוח השנתי של 2011 כי אם תאבד את הקרקע לבנק המממן היא תרשום הוצאות של 8 מליון ש"ח שימחקו את יתרת השקעתה. כיוון שלהבנתי החברה החזירה 3 מליון ש"ח למאזן ברבעון השני (ביטול מחיקה ישנה יותר), אפשר לקבוע שהחשיפה לקרקע בהונגריה עומדת על 11 מליון ש"ח. לגבי הקרקע ברומניה אין ציון מספר מפורש, והסתבכתי בנסיון שלי להגיע למספר כזה. אבל גם אם נניח שהחשיפה היא 30 מליון ש"ח (להבנתי אומדן סביר), ונמחוק לחלוטין את שווי הקרקעות, ההון העצמי עדיין יגיע ל-115 מליון ש"ח - הרבה מעל השווי הנוכחי.

ג.נ. מחזיק
דני
משקיע
 
הודעות: 68
הצטרף: 03 מרץ 2010, 22:19
נתן: 6 תודות
קיבל: 20 תודות

הקודםהבא

חזור אל מניות תל אביב

מי מחובר

משתמשים הגולשים בפורום זה: אין משתמשים רשומים ואורח אחד

cron