מגוריט...לקראת הנפקה

[meir-h]

בבורסה ישראלית נסחרות שתי חברות ריט שמשקיעות בנדלן מיסחרי
ריט 1
http://trade.bankleumi.co.il/trade/net/ ... id=1098920
סלע נדלן
http://trade.bankleumi.co.il/trade/net/ ... id=1109644
המשקיע בחברות הללו נהנה ואולי לא מתשלומי דיוודנד קבועים שהם אחוז מהרווחים לפי חוק ריטים
לאחרונה בעקבות משבר הדיור שונה החוק כדי לאפשר הקמת חברות ריט גם בתחום נדלן למגורים
ואכן הוקמה חברה חדשה מגוריט שעומדת לגיס 240 מיליון שקל כדי לרכוש דירות להשכרה לדיירים בחוזה ארוך
בהנהלה אנשים מוכרים בשוק ההון והכלכלה אך מאחורי הפרויקט כמה חרדים מבני ברק ואילו קרנות הפנסיה וקופות הגמל לא נראה שחפצים להשקיע בהנפקה
http://bshch.blogspot.co.il/2016/09/60_14.html

להרצת הרעיון החדש גייס הרב וייספיש הון עתק מכמה גורמים בישראל. קופת העיר השקיעה כאמור 60 מיליון שקל תחת שם בדוי, החברא קדישא של תל אביב השקיעה 40 מיליון שקל, קק"ל השקיעה עוד 40 מיליון וחברה בורסאית השקיעה עוד 40 מיליון שקל. יחד גייס הרב וייספיש 180 מיליון שקל לפרוייקט הנדל"ני החש של ישראל והוא רוצה לגייס עוד 300 מיליון שקל מהציבור ע"י מניות.

אבל מאמרי פרשנות מבהירים שבנוסף על רכישת דירות בשלב זה של רתיחה במחירי דירות .גם צוות הניהול המפואר יגזור קופון רציני משווי הנכסים
וישאיר המשקיעים עם תשואת דיוודנד לא גבוהה מספיק לסיכון בהשקעה
http://www.calcalist.co.il/markets/arti ... 35,00.html

גם בתרחיש אופטימי לפיו התשואה השנתית על נכסיה תעמוד על 4%–5% בשנה, יותר מהתשואה ברוטו על דירה בישראל שעומדת על פחות מ־3.5%, התשואה בפועל צפויה להיות נמוכה בהרבה. מגוריט תעסיק אנשי תחזוקה וכספים, מה שיפחית את התשואה ל־3%. על כך יש להוסיף את העובדה שחברת הניהול של הקרן גובה 1% משווי הנכסים כדמי ניהול. כלומר, התשואה שתגיע למחזיקי הקרן תעמוד על 2% במקרה הטוב. גם זאת בהנחה שמנגנון הקרן לא יהיה בזבזני מדי, השוכרים יהיו טובים והקרן תרכוש דירות מוצלחות.

http://www.themarker.com/markets/1.3071539

שכר טרחה מפנק ליזם בהנפקת קרן הריט למגורים הראשונה בישראל

רוזנבוך יקבל בין היתר תשלום של כ-240 אלף שקל בשנה על שירותים משפטיים, תניית בילעדיות ל-5 שנים ותשלום של 200 אלף שקל על כתיבת התשקיף ■ רוזנבוך מחזיק גם בכ-32% מחברת הניהול של הקרן, כך שלפי ההערכות הכנסותיו בשנים הבאות יסתכמו במיליוני שקלים

והנה עוד..
http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 26,00.html

בשבועיים האחרונים נפוצו באתרי האינטרנט החרדיים כתבות מחמיאות לקראת ההנפקה של מגוריט בבורסה. "בשורת הריט הגיעה לישראל", הכריזו, "כמו בארצות הברית". הכתבות הדגישו כי קרנות הריט למגורים בחו"ל משיגות תשואות גבוהות, אך במקרה של מגוריט ההשוואה אינה מאד מדויקת, בלשון המעטה. מגוריט צופה כי התשואה השנתית על נכסיה תעמוד על עד 4%, אלא שהיא מסתמכת על שורה של הנחות אופטימיות מדי. התשואה להשקעה בדיור בישראל עומדת כיום על 3.5%, ובקיזוז עלויות הניהול יישארו למשקיעים 2% במקרה הטוב.
לפני שבועיים פרסמה רשות ניירות ערך קריאה לציבור החרדי להזהר בהשקעותיו. "אם זה נראה טוב מכדי להיות אמיתי, זה כנראה טוב מכדי להיות אמיתי". הרשות התכוונה בעיקר לאופנת ההשקעה בזירות מסחר במט"ח ובקרקעות לפני השבחה. אבל את האזהרה הזאת נראה שצריך להחיל גם על הכתבות הכה מחמיאות שמשווקות את ההשקעה הבורסאית החדשה. אמריקה היא לא.

[דפני]

לגבי מגוריט אחוזי הרווח עדיין לא ברורים .אבל רעיון הריט קפץ לי לפני מס חודשים כשחשבתי ש5 אחוז בשנה מדיביד. זה לא רע היום וללא בילבולי מוח של שוכרים וכו. השקעתי בריט 1 ובסלע נדלן ,5 אחוז כמו שעון אך להפתעתי בריט 1 תשלום המס על דיביד. היה 45% שנראה לי מוגזם ולא לעיניין לכן מכרתי ברווח (יש למישהו הסבר) ,חיזקתי את סלע נדלן ששם אחוזי המס רגילים או במעט יותר.

[meir-h]

היי דפני
עניני מס על דיוודנד בקרנות ריט סבוכים.
בחברת נדל"ן אתה משלם מס על דיבידנד (25%) כי זה אחרי כל הוצאות ומיסי החברה. בקרנות נדל"ן ריט אתה שותף לכן חישוב מס דיוודנד שונה .
החיוב במסים :הכנסה, רווח הון, שבח מועבר ישירות למשקיעים לכן החישוב יהיה מורכב גם בהתאם למעמד המחזיק במניות (חברה או אדם פרטי)
לדעתי הם גובים מס מכסימלי ואת צריכה להגיש למס הכנסה כחלק מההכנסה השנתית בהתאם למס השולי.
....דעתי צריך לדבר עם יועץ מס

[meir-h]

הציבור מעונין בחברה.הזמנת יתר אפילו במחיר העולה מהנדרש

3. במכרז שהתקיים ביום 20 בספטמבר 2016 , נתקבלו ביקושי יתר מהציבור הכוללים 359 הזמנות לרכישת
80,190 יחידות, הינו כ 134%- מכמות היחידות המוצעות. המחיר ליחידה שנקבע במכרז הינו 1,005 ש"ח
)להלן: "המחיר האחיד ליחידה"(. להלן פרטים אודות ההזמנות שהוגשו במכרז:

http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp ... cd=1058815
נ.ב. לא מחזיק.לא מתקרב.רק רץ לספר לחברה

[meir-h]

http://www.calcalist.co.il/real_estate/ ... 64,00.html

"בציבור החרדי נרשמה התלהבות מההנפקה של מגוריט. שמעתי את זה גם באחד הבנקים. אני שומע שזו המניה של בני ברק", כך אמר אתמול איש תקשורת חרדי. שלשום בלילה נסגר המכרז הציבורי של הנפקת קרן הריט החדשה עם ביקושי יתר גם בשלב הציבורי. אלו הגיעו על פי הערכות גם הן בהיקפים נכבדים מהציבור החרדי שהלך בעקבות הגופים החרדיים השונים, כמו החברה קדישא שהשתתפו בשלבים מוקדמים יותר של ההנפקה.
לדברי גורמים בתחום האישור הרבני שניתן להשקעה של הגופים המוסדיים החרדיים, גמ"ח קופת העיר, עמותת ערבים לקרנות ליתומים וחברה קדישא תל אביב נתנה את ההכשר גם להשקעה ישירה של הציבור עצמו. "הרבה אנשים חרדים לא יודעים לבדוק בעצמם. הם אומרים לעצמם שאם חרדים שם, זה בטח אמין. זה הזכיר לי את התקופה שחרדים השקיעו באפריקה ישראל בגלל לב לבייב".

[meir-h]

היום החל מסחר במניה החדשה מגוריט.נראה שהסוחרים לא מראים אמון רב.המסחר נפתח בשער 102 נקודות אבל בהמשך ירד תחת 100 נקודות והסתיים בשער 98.4 וגם מחזור 2.8 מליון שקל לא גדול לדעתי.
צריך לזכור מוסדיים שקונים בהנפקה מקבלים 2% הנחה וחלקם עושים סיבוב יומי.אבל נראה שגם הבאז בבני ברק לא עזר בפתיחת המסחר
http://trade.bankleumi.co.il/trade/net/ ... d=1139195&

[meir-h]

http://maya.tase.co.il/reports/details/1070560
http://maya.tase.co.il/reports/details/1070559
מאז ההנפקה המניה לא מפסיקה לרדת והשער ירד ל85 נקודות.בעקבות הודעת רכש חוזר עליה היום ל90נקודות

לאחר נפילה של כ-14% במניה מאז ההנפקה, הנהלת קרן הריט למגורים מגוריט החליטה על צעד חריג - רכישת מניות עצמית, שעשויה לתמוך במחיר המניה ■ במקביל דיווחה על מו"מ לרכישת מקבץ של 30 יח"ד בת"א בכ-70 מיליון שקל

מגוריט הודיעה כי בכוונתה - שלושה חודשים בלבד מאז שנכנסה לבורסה בתל אביב - לבצע רכישת עצמית של מניות (BuyBack), בסכום של כ-10 מיליון שקל. מדובר בצעד חריג לחברה, שהשלימה רק באחרונה גיוס הון בהנפקת מניות ראשונית (IPO) בסכום של כ-240 מיליון שקל. ההחלטה לבצע רכישה עצמית התקבלה לאחר שמניית מגוריט נפלה בכ-14% (בנקודת השפל) ביחס למחיר בהנפקה. החברה תממן את התוכנית מכספי ההנפקה.
מאחר שטרם הצליחה לצבור כל רווחים, מגוריט הודיעה כי בכוונתה לפנות לבית המשפט על מנת שיאשר לה לבצע את רכישת המניות. חוק החברות (סעיף 303) מתיר לחברה לבצע חלוקת דיווידנד "מיוחדת" על אף שאינה מקיימת את מבחן הרווח, באם החברה מקיימת את מבחן יכולת הפירעון. למגוריט יש כעת יתרת הפסד של כ-400 אלף שקל. תוכנית הרכישה העצמית, ככל שתאושר על ידי בית המשפט, אמורה להימשך שישה חודשים

.

במקביל לדיווח על רכישת המניות, מגוריט דיווחה כי היא במו"מ לרכישה של מקבץ דירות להשכרה (30 יח"ד) בתל אביב בתמורה לכ-70 מיליון שקל. מדובר בדירות בפרויקט "מידטאון" שביזמת קנדה ישראל, אלקטרה בניה ויורוקום, שבו התחייבו להקצות חלק מהדירות ל"דיור בר השגה" בפני עיריית תל אביב. מגוריט קיבלה בלעדיות לטווח קצר לניהול מו"מ על השקעה בפרויקט, שבנייתו אמורה להסתיים בשנת 2017. זו העסקה הראשונה שמובילה הנהלת מגוריט

[meir-h]

http://www.calcalist.co.il/markets/arti ... 37,00.html

מגוריט תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט "מידטאון" בתל אביב שנמצא בבעלות החברות קנדה ישראל, אלקטרה בניה ויורוקום. מגוריט תשלם על הדירות האלו 71.4 מיליון שקל והיא תרכוש אותן לא מהחברות עצמן אלא ממשקיע זר שרכש את הדירות האלו מהחברות וכעת מכר אותן למגוריט.
מדובר על דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע (נטו) של כ-70 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, כ-92 מ"ר ברוטו, הממוקמות בין הקומות ה-6-11 של הפרויקט, שעתיד להתאכלס בעוד כשנה. הדירות הנרכשות יושכרו לתושבי תל אביב הזכאים לדיור בר השגה, לתקופה של 10 שנים, לפי מחיר שכירות קבוע וצמוד למדד. לאחר התקופה הזו, ניתן יהיה להשכיר או למכור את הדירות, כבודדות, בשוק החופשי, ללא כל מגבלה.
פרויקט מידטאון הממוקם במפגש הרחובות נמיר ושאול המלך מכיל מגדל בין 338 יחידות דיור שיתפרשו על פני 50 קומות הבניין, כשלצידו מוקמים מגדל משרדים ושטחי מסחר. עסקת הרכישה של מגוריט מתבצעת לפי מחיר ממוצע של כ-2.1 מיליון שקל לדירה, כ-30 אלף שקל למ"ר נטו (לא כולל מרפסות), שלטענת מגוריט נמוך משמעותית בהשוואה לשוק החופשי.

[meir-h]

החברה ממשיכה ברכישת דירות.הפעם פרויקט של אלקטרה ברמלה
http://maya.tase.co.il/reports/details/1083188/2/0
http://www.news1.co.il/Archive/001-D-388516-00.html

עוד עסקה לחברת מגוריט, העוסקת ברכישת מקבצי דירות המיועדים להשכרה: החברה רכשה מקבוצת אלקטרה מגרש ל-84 דירות בשכונת נווה דוד ברמלה. מגוריט תשלם 104 מיליון שקל (לא כולל מע"מ), שהם 1.25 מיליון שקל לדירה.

אלקטרה תבנה את הדירות, וכבר החלה בבנייתן, אך לא תשווק אותן בעצמה, מאחר שמכרה את כולן מראש למגוריט. 104 מיליוני השקלים יתחלקו, באחוזים שלא פורטו, בין אלקטרה לבין בעלי הקרקע, כמפורט בהמשך.

מגוריט תשכיר את הדירות בחוזים לטווח בינוני וארוך, בדמי שכירות שעדיין לא נקבעו. על-פי הערכה, יהיו הדירות מוכנות לכניסה בתוך שנתיים.

מאז ההנפקה ירד שער המניה ל83 אגורות ז.א כ17% מההון שנמצא בקופה בגיוס .החברה קבלה אישור בית משפט לרכוש רכישה עצמית של 10 מליון מניות .אך זה לא עצר את התדרדרות בגלל הידיים החלשות שרכשו בהנפקה (כזכור מלמעלה ההנפקה הורצה בבתי הכנסת של החרדים בגלל ניהול חרדי מבני-ברק)
בשער כזה נראה לי יותר מעניין לרכישה .אמנם התשואה להשכרה לא תהיה גבוהה במיוחד אבל אם נחשב את 17 האחוז לעשר שנים זאת תוספת של 1.7% תשואה לשנה
כרגע הם קונים בכסף שלהם אך אפשר להניח (גם נרמז בהודעה לבורסה) שבעתיד ימנפו ההשקעה ע"י משכנתא על הרכוש
מתחיל לאסוף בניר....

[meir-h]

לאחר שהנהלת החברה קיבלה אישור בית משפט לרכוש מניות החברה בעלות של עד 10 מיליון שקל
החלה החברה לפני שבוע במהלך יומי של רכישת מניות בבורסה.כל יום כ200 אלף מניות כך שנצברו כבר מליון ורבע מניות בידי החברה
בעלות של מיליון שקל.ז.א עשירית מהסכום שביהמ"ש אישר לרכישה עצמית
המהלך נעשה עד כה בעליה קטנה מדי יום של שער המניה אבל במצטבר כבר 2% ועומד על 85.3 נקודות
בהתחשב בכך שהבקשה הוגשה כאשר שער המניה היה 86.5 מענין מה יהיה בימים הקרובים ואם החברה תאסוף מניות גם בעליות מעבר לשער זה
http://mayafiles.tase.co.il/RHtm/108400 ... 084430.htm
נ.ב. מחזיק