מגוריט...לקראת הנפקה

דיונים על מניות החברות הנסחרות בבורסת תל אביב

מנהל: David24

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 19 מרץ 2018, 10:13

מנרב ומגוריט זכו במכרז דירה להשכיר בבאר יעקב .הפרויקט ימוקם בשכונה חדשה אשר עתידה להיבנות בחלקה הצפוני של באר יעקב, סמוך למחנה צריפין . בפרויקט ייבנו 234 דירות שיועדו להשכרה ארוכת טווח.
http://mayafiles.tase.co.il/rpdf/115100 ... 540-00.pdf
https://www.themarker.com/realestate/1.5913100

רשות מקרקעי ישראל וחברת דירה להשכיר, החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה, הודיעו היום על זכייתן של החברות מנרב אחזקות ומגוריט במכרז לשכירות ארוכת טווח בבאר יעקב. בפרויקט ייבנו 234 דירות שיועדו להשכרה ארוכת טווח, לצד 500 מ"ר לשימוש מסחרי, תמורת סכום של 51.5 מיליון שקל. החברות מקדמות כבר פרויקטים נוספים במסגרת דירה להשכיר בראשון לציון, חולון ושכונת מלחה בירושלים.

המכרז שווק במודל הסטנדרטי של דירה להשכיר לפיו יושכרו הדירות לתקופה מינימלית של 20 שנה, כאשר 50% מהדירות בפרויקט מיועדות להשכרה בשכר דירה מופחת בהנחה של 20% ממחיר השוק, לזכאים.בכפוף למכרז, דירת 4 חדרים בגודל 100 מטרים, תושכר לזכאים בכ-3,600 שקל לחודש, ודירת 3 חדרים בגודל 75 מטר במחיר של 3,000 שקל. על פי המכרז, המחירים עשויים עוד להתעדכן בסמוך לשיווק, שיחל עוד כשנתיים וחצי. האכלוס צפוי להיות בסוף החציון הראשון של 2021
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

המשתמש הבא הודה ל meir-h עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 04 אפריל 2018, 09:38

כרגיל בחיים האמיתיים אין מתנות חינם.מאמר של אדם שזכה בדיור בר השגה בפרויקט מידטאון של מגוריט בתל אביב.
הציץ ונפגע וויתר על הזכיה .
https://www.themarker.com/realestate/1.5974575
דירה.
ואז עלינו לדירה וחשכו עינינו. כבר גרתי בדירות קטנות בחיי. למעשה, גם הדירה הנוכחית שלי קטנה. אבל תכנון גרוע כזה לא ראיתי. בדירה לדוגמה שראינו יש כיוון אוויר אחד, וגם הוא לנתיבי איילון. השירותים הם יחד עם המקלחת, באמצע הבית, ובלי חלון. בחדר השינה אין מקום לארון, פשוט כך. המטבח והסלון הם חדר מאורך אחיד עם בעיה בפינוי ריחות הבישול.
בדירות תל אביביות ישנות בדרך כלל יש איזה ארון קיר גדול, בוידם, מרפסת שירות או אפילו סוג של מחסן. בדירות מידטאון אין אף אחד מאלה. אפס מקום לאחסון. התקרות נמוכות. 70 מ"ר - והרגשה של הרבה פחות.

על פי האתר, דמי השכירות בפרויקט הם 5,040 שקל לחודש, במחיר צמוד מדד לחמש שנים. דמי הניהול בפרויקט הם 350 שקל לחודש. במחיר כזה היינו אמורים לקבל דירה במגדל "יוקרה", 3 חדרים, דירה חדשה מהניילונים, ובלי בעל בית שיכול להעלות שכר דירה כל שנה או לזרוק אותנו מהבית מתי שרק מתחשק

דמי הניהול.
ואז התחילו להופיע עוד כוכביות. דמי הניהול הם 371 שקל - אבל לפני מע"מ. אחרי מע"מ זה כבר 435 שקל. מנהלי הפרויקט מטעם עזרה וביצרון סיפרו לנו שאפשר לשכור מקום חניה, אבל זה עולה 450 שקל לחודש, וגם המחיר הזה הוא לשנה הראשונה בלבד. אין לנו אוטו, אבל לעתים אני שוכר רכב. במקרים כאלה אני מחנה את האוטו ברחוב - אבל במידטאון אין רחוב. זה מגדל וזהו. למטה יש כביש. אין אנשים למטה, וממילא אין מקומות חניה מלבד החניונים שחפורים באדמה.

הארנונה, כך אמרו לנו במפגש, אמורה להיות 650 שקל לחודשיים. באסה. היום אנחנו משלמים 420 שקל. והבריכה? טוב חמודים, זה סגור בעבורכם. בעתיד יהיה תמחור נוסף לזה, אבל אנחנו לא יודעים אותו כרגע, וממילא כל המתקנים עדיין בבנייה. גם כל שטחי המסחר והשטחים הציבוריים עדיין בבנייה. כך גם מוסדות החינוך. גשר הולכי הרגל המובטח - מעל שמונת נתיבי דרך מנחם בגין - עדיין לא התחיל להיבנות.


נ.ב. מחזיק בקטן.
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

המשתמש הבא הודה ל meir-h עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי ההולך בדרכים » 08 אפריל 2018, 07:05

meir-h כתב:כרגיל בחיים האמיתיים אין מתנות חינם.מאמר של אדם שזכה בדיור בר השגה בפרויקט מידטאון של מגוריט בתל אביב.
הציץ ונפגע וויתר על הזכיה .


לא מפתיע והמשך ישיר להתנהלות חברות הנדל"ן בכל הקשור ל"מחיר למשתכן".

כתבה על כך:
https://www.themarker.com/realestate/1.5974987

דעתי:
תוכניות אידיוטיות שמנתקות קשר בין היזם לקונה כך שליזם יש את כל האינטרס בעולם לבנות דירות הכי בזול שאפשר.

אם כחלון ("אני חבר של קובי מימון ולכן האינטרס הציבורי בנושא הגז לא מעניין אותי") היה רוצה באמת לעזור, יש דרכים הרבה יותר פשוטות ושקופות. דוגמא: מענק שניתן לכל מי שקונה דירה לראשונה. יותר פשוט וקל מזה, אין.

יש גם פתרונות יותר טובים ל"דיור בר השגה", כמובן.

אבל כחלון נשאר כחלון. נטו בלוף. (n) (n)
כל הנאמר לעיל (גם אם נכתב באופן נחרץ) מהווה את דעתי האישית בלבד בזמן הכתיבה.

אין בדבריי משום כל המלצה, למעט המלצה שעל כל משקיע לבצע את בדיקותיו בעצמו ולהחליט על אחריותו האישית בלבד.

בהצלחה!!
סמל אישי של המשתמש
ההולך בדרכים
גורונישט
 
הודעות: 2701
הצטרף: 05 ינואר 2009, 15:57
נתן: 288 תודות
קיבל: 58 תודות

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 22 יוני 2018, 08:51

סיפור מוזר או לא ברור מה הטריק
https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/11680 ... 981-00.pdf
http://www.bizportal.co.il/capitalmarke ... cle/744990

קרן ההשקעות במקרקעין למגורים (REIT) מגוריט
דיווחה היום (ה') על הקצאה פרטית של מניות בתמורה כוללת של 70 מיליון שקל בפרמיה של כ-26% על מחיר השוק. בנוסף, מדווחת החברה על עסקת החלף (Equity Swap) עם אחד הבנקים בישראל בהיקף של 70 מיליון שקל לפי מחיר זהה.
בהתאם לדיווח החברה, מגוריט תקצה מניות ל-6 משקיעים בתמורה כוללת של 70 מיליון שקל, לפי מחיר של 100 אגורות למניה - פרמיה של כ-26% על שער הבסיס של המניה הבוקר.

במקביל, התקשרה מגוריט עם אחד הבנקים בישראל בהסכם בהיקף של 70 מיליון שקל, לפי מחיר זהה של 100 אגורות למניה בעסקת החלף (Equity Swap) אשר תימשך לשנתיים ותחילתה ביום 30 ביוני 2018, במסגרתה הבנק יתקזז מול החברה בגין ההפרשים במחיר המתואם של המניות המוצעות, כאשר החברה מצידה מתחייבת לשלם לבנק ריבית של פריים + 1% מדי רבעון, עבור שווי המניות הכלולות בעסקה (70 מיליון שקל).
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 22 יולי 2018, 11:23

שוב על חוסר הצלחה של השכרת דירות בפרויקט מידטאון
https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.6294012
לפי נתוני עיריית תל אביב, כ–150 מהתושבים שהגישו מועמדות זכו להתחרות על 34 הדירות בפרויקט. ואולם יותר מחצי שנה אחרי ההגרלה, ואחרי מיצוי רשימת הממתינים הזכאים, פניית TheMarker לעיריית תל אביב חושפת כי עשר מתוך 34 הדירות שיועדו לזכאים במגדל נותרו ריקות. זאת לאחר שמוצו כלל הפניות לנרשמים, שיותר מ–120 מהם ויתרו על מימוש זכייתם. "המחיר לא כדאי עם כל התוספות מסביב, ובטח לא שווה את התמורה", טענו זוכים במכרז שוויתרו על שכירת הדירות. בעיריית תל אביב אישרו כי במגדל המגורים של מידטאון נותרו עשר דירות, ואף מסרו כי העירייה צפויה לקיים הגרלה נוספת בימים הקרובים.

עלות השכירות החודשית במידטאון במסגרת המיזם היא 5,040 שקל לדירת שלושה חדרים בגודל 70 מ"ר, עם הצמדה למדד מחירי הדיור במשך חמש שנים. עלות דמי הניהול החודשית עומדת על כ–410 שקל, הארנונה מוערכת בכ–600 שקל לחודשיים וחנייה חודשית בעלות של 450 שקל אינה כלולה במחיר. כך, מגיעה דירת שלושה חדרים בפרויקט לעלות חודשית המתקרבת ל–6,000 שקל בחודש, זהה לזאת של דירות דומות המושכרות בשוק החופשי בתל אביב.
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 23 אוקטובר 2018, 14:14

https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/11900 ... 732-00.pdf
https://www.themarker.com/markets/1.6588924
מגוריט רוכשת בניין מגורים בירושלים ב-75 מיליון שקל; התשואה – 2.2% בלבד
הקרן הודיעה הבוקר (ג') על חתימת הסכם לרכישת בניין מגורים מניב בן 7 קומות, הממוקם במרכז הבירה, ברחוב הלל פינת רחוב קינג ג'ורג'. במסגרת העסקה, רכשה מגוריט 31 דירות שבבניין, בשטח כולל של כ-2,870 מ"ר, בכ-75 מיליון שקל.

שיעור התפוסה בנכס עומד על כ-84% (26 מיחידות הדיור) בלבד. דמי השכירות השנתיים מהשכרת הנכסים מסתכמים בכ-1.7 מיליון שקל – כלומר תשואת שכר דירה, לפני הוצאות תפעוליות שונות, נמוכה מאוד של 2.2% בלבד, שעשויה שלא לקזז ירידה עתידית במחירי הדירות.במגוריט ציינו כי להערכתם, הדירות מושכרות במחירים הנמוכים ממחירי השוק. במקביל, מגוריט מתכוונים להגיש תכניות לשיפוץ כללי של הבניין שתכלול בין היתר הגדלת כמות הדירות ושדרוג השטחים הציבוריים – כך שבקרן בונים על אפסייד עתידי מהשכרת דירות חדשות, שיגדיל את התשואה השוטפת.
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי ההולך בדרכים » 26 אוקטובר 2018, 23:17

תודה, מאיר.

בגלל היותה קרן ריט החברה צפויה לשלם מס רכישה של 0.5% בלבד, בהתאם להטבות המס החלות על קרנות ריט.


אתה (או מישהו) יכול להסביר לי מה ההיגיון של "ניקח הרבה מס ממשקיעי נדל"ן קטנים (פרטיים) אבל מעט מס מגופים גדולים (קרן ריט)"? {shock}

מישהו מתאר לעצמו משהו דומה בשוק המניות? :?
כל הנאמר לעיל (גם אם נכתב באופן נחרץ) מהווה את דעתי האישית בלבד בזמן הכתיבה.

אין בדבריי משום כל המלצה, למעט המלצה שעל כל משקיע לבצע את בדיקותיו בעצמו ולהחליט על אחריותו האישית בלבד.

בהצלחה!!
סמל אישי של המשתמש
ההולך בדרכים
גורונישט
 
הודעות: 2701
הצטרף: 05 ינואר 2009, 15:57
נתן: 288 תודות
קיבל: 58 תודות

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 27 אוקטובר 2018, 05:03

התשואה על בתי מגורים 2-3 אחוז בעוד תשואה בנדל"ן מסחר ושרותים 5-6 אחוז גרם לכך ששום חברה לא קמה בתחום נדל"ן למגורים .לכן בא תיקון למס הכנסה בתחום ריט למגורים
http://main.knesset.gov.il/News/PressRe ... 6-0m7.aspx
החוק המאפשר את הקמתן של קרנות ריט נחקק ב-2005, אך עד כה קמו שתי קרנות כאלה בלבד, העוסקות בנכסים מניבים בתחום המשרדים והמסחר. הצעת החוק נועדה להקל ולעודד הקמת קרנות ריט אשר יירכשו נדל"ן המיועד להשכרה לטווח ארוך, ע"י הפחתת מס הרכישה של הנכס מ-8% ל-0.5%, הפחתת מס רווחי הון מ-25% ל-20%, וכן יתאפשר להן יחס מינוף של 80% במקום 60%.


מדוע יש הקלה לחברות גדולות והמכות למשקיע הקטן שקונה דירה להשכרה בתל אביב ? פוליטיקה של שר אוצר שכנראה לא מבין את השוק.אם המצב כיום שבחישוב ארצי פחות מ70% ממשקי הבית יש דירה בבעלותם.הרי בתל אביב הסטטיסטיקה אומרת כי כ50% ממשקי הבית יש דירה בבעלותם.אם תזרוק את המשקיע הקטן היכן יגורו כל שוכרי הדירות בתל אביב והעוטפות הרי לא הם ירכשו את הדירות הללו.

נ.ב. לא שוכר דירה ולא משכיר דירה.רק יש דור צעיר במשפחה שחי במרכז.....
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

המשתמש הבא הודה ל meir-h עבור ההודעה לעיל:
ההולך בדרכים

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי ההולך בדרכים » 28 אוקטובר 2018, 00:03

מסכים איתך מאה אחוז.

מדינת ישראל צריכה להחליט אם היא כן רוצה משקיעי נדל"ן או לא.

אם כן רוצים משקיעי נדל"ן, למה לפגוע במשקיעי נדל"ן קטנים ולצ'פר גדולים? במה קרן ריט יותר טובה לשוכרים מאשר משקיע פרטי? זה כמו לומר שחנויות מכולת (עסק/משקיע קטן) ישלמו מס גבוה אבל רשתות סופרמרקטים (עסק/משקיע גדול) ישלמו מס נמוך. הזוי.

אם לא רוצים משקיעי נדל"ן, אז זאת גם איוולת (כמו שציינת: איפה יגורו אלו שרוצים לשכור?) וגם במקרה הזה אני ממש לא רואה צורך לעשות איפה ואיפה בין קרנות ריט למשקיעים קטנים.

בקיצור, שקשוקה.
כל הנאמר לעיל (גם אם נכתב באופן נחרץ) מהווה את דעתי האישית בלבד בזמן הכתיבה.

אין בדבריי משום כל המלצה, למעט המלצה שעל כל משקיע לבצע את בדיקותיו בעצמו ולהחליט על אחריותו האישית בלבד.

בהצלחה!!
סמל אישי של המשתמש
ההולך בדרכים
גורונישט
 
הודעות: 2701
הצטרף: 05 ינואר 2009, 15:57
נתן: 288 תודות
קיבל: 58 תודות

Re: מגוריט...לקראת הנפקה

הודעהעל ידי meir-h » 05 נובמבר 2018, 10:27

https://maya.tase.co.il/reports/details/1193133/2/0
הודעת חברה כי הסכם קנית בנין ברחוב הגר"א (תחנה מרכזית ישנה בתל אביב) מבוטל
meir-h
לא גורו בכלל
 
הודעות: 665
הצטרף: 03 פברואר 2009, 11:13
נתן: 0 תודות
קיבל: 137 תודות

הקודםהבא

חזור אל מניות תל אביב

מי מחובר

משתמשים הגולשים בפורום זה: אין משתמשים רשומים ו 0 אורחים

cron